Affittare casa: quanto si guadagna, costi, regole, leggi

La tua proprietà immobiliare si può trasformare in una fonte di reddito. Come? Concedendola in affitto per un periodo più o meno lungo, in cambio del pagamento di un canone. L’entità del guadagno, scalati i costi accessori e le tasse, dipende da vari parametri, ma ti garantirà comunque un vantaggio economico, a patto di seguire alcuni consigli pratici.

Come affittare casa?

La prima decisione da prendere quando ci si appresta ad affittare un’abitazione riguarda la modalità con cui pubblicizzare il relativo annuncio. Se affidarsi a un’agenzia immobiliare è vantaggioso in linea di principio, quando il periodo di locazione si prospetta breve (e quindi meno remunerativo nel tempo) la commissione dovuta per l’assistenza da parte di un intermediario può rivelarsi sproporzionata rispetto agli introiti totali. D’altra parte, anche per un affitto più lungo, potresti decidere di confidare nel fai da te, per evitare che ulteriori spese si sommino a imposte e versamenti vari.

La gestione diretta della pubblicità e delle trattative con i potenziali locatari risulta comunque impegnativa. La questione è piuttosto controversa: alcuni preferiscono affidarsi al passaparola, altri espongono il classico cartello “affittasi”, altri ancora sfruttano le potenzialità degli annunci online. Naturalmente, oggi il concetto di passaparola tende a estendersi molto al di là del giro di conoscenti e parenti stretti, inglobando i social network e, in generale, le numerose occasioni di contatto in ambito digitale.

Nonostante tutto però, viste anche le implicazioni di tutela della privacy e protezione dalle truffe, una piattaforma strutturata di annunci su Internet, con meccanismi che valorizzano le offerte più valide, resta l’opzione preferibile per chi intenda affittare casa.

Il passaggio cruciale da affrontare, una volta deciso di pubblicare l’annuncio, riguarda le informazioni e le immagini di presentazione dell’immobile, che dovrà apparire, oltre che essere, nelle migliori condizioni. Se la casa non viene abitata da tempo, ovvero se è reduce da un lungo affidamento ad affittuari turbolenti, prima di immortalarne gli ambienti, assicurati di:

• pulire e sistemare le stanze;
• effettuare piccoli interventi di manutenzione;
• valutare riparazioni più estese per i principali impianti.

L’abitazione che concedi in affitto è ammobiliata? Cerca di rendere più funzionale la disposizione degli arredi, sostituisci stampe e poster scoloriti e/o rinnova l’arredo bagno.

Nell’annuncio indica un indirizzo di posta elettronica e/o un recapito telefonico chiaro – magari uno dedicato, specificando gli orari in cui sarai effettivamente disponibile a mostrare l’immobile alle persone interessate. Il contatto diretto, preceduto da una telefonata o da uno scambio di email, ti consentirà di formulare una tua valutazione degli aspiranti affittuari: cerca di approfittarne per porre domande mirate e raccogliere informazioni di interesse (per esempio, precedenti esperienze in affitto, numero componenti nucleo familiare, tipo di occupazione e così via).

Se vuoi tutelarti da perdite impreviste, richiedi al futuro inquilino (che si definisce anche “conduttore”) garanzie economiche vere e proprie, che ti facciano da scudo nel caso di quote di affitto non pagate o danni apportati al tuo immobile nel corso della locazione. Per esempio, puoi chiedere il versamento di un deposito cauzionale, il cui importo non può comunque superare l’equivalente di tre mensilità del canone di affitto: alla scadenza del contratto, se tutto è andato bene, l’inquilino può rientrare in possesso della cauzione.

Quanto si può guadagnare affittando casa?

Non esiste una cifra assoluta o un metodo di calcolo da applicare per capire quanto frutterà la locazione dell’immobile che possediamo. Sono disponibili, però, una serie di elementi da valutare, legati a:

• caratteristiche della casa che viene data in affitto,
• territorio in cui essa ricade,
• tipo di contratto che viene applicato.

Se l’affitto di immobili è un’attività che svolgiamo con una certa frequenza, perché siamo proprietari di più case, il guadagno deriverà dalla somma dei vari canoni annuali e potrà essere anche molto sostanzioso, se i singoli inquilini versano con continuità canoni commisurati a immobili di categoria media o medio-alta. In alternativa, potremmo ottenere ricavi anche da un singolo monolocale, collocato però in una zona urbana molto ambita, vicina a centri turistici, complessi universitari o attrazioni di altro tipo.

Il vantaggio economico può anche essere indiretto, se, a parità di tipo di immobile, sei in grado di accedere a regimi fiscali agevolati, attraverso i quali risparmiare sulle imposte. Un esempio efficace è la cedolare secca, che offre una tassazione con aliquota unica sugli introiti derivanti dalle locazioni, che quindi non si cumulano al reddito imponibile IRPEF “regolare”.

Qual è la migliore modalità con cui affittare casa?

La destinazione d’uso della casa riporta a tempistiche e forme di accordo diverse. Quando affittiamo a qualcuno che userà l’immobile come abitazione, potremo scegliere tra contratto a canone libero (il cosiddetto 4+4) e contratto a canone concordato (il 3+2), in cui la quota da pagare deriva, rispettivamente, dall’accordo privo di vincoli tra le parti – che porta a una durata di quattro anni del contratto, rinnovabile per altri quattro – oppure da parametri fissati per le diverse zone dalle associazioni di categoria. Con il canone concordato, i ricavi per i proprietari sono più bassi, ma la durata base del contratto scende a tre anni, prorogabili di altri due.

In generale, il contratto di affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con un’unica eccezione: i contratti brevi, cioè quelli con durata inferiore a 30 giorni. Cosa comporta questo? Che, al momento di scegliere la forma di accordo più adatto da sottoscrivere con – supponiamo – un gruppo di amici che rimarrà in vacanza nella tua città solo un paio di settimane, ti converrà considerare la breve durata del soggiorno come fattore determinante.

Quali documenti servono per affittare casa?

Come tutte le pratiche che riguardano gli immobili, la locazione richiede di cimentarsi con la burocrazia. Prima di procedere alla stesura del contratto di affitto con l’inquilino, assicurati di avere messo una spunta accanto a ogni voce, in una ideale lista di adempimenti.

• Il primo è l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), che dovrai commissionare a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), secondo quanto stabilisce la normativa: l’APE certifica le prestazioni energetiche di un edificio, classificandolo in base a una scala decrescente che va da A a G (dove A è il valore di prestazione migliore). In un’apposita clausola del contratto di affitto, l’inquilino sarà chiamato a dichiarare di avere ricevuto la documentazione relativa all’APE.
• Un secondo blocco di certificati riguarda la titolarità dell’immobile che ti appresti a concedere in locazione. In particolare, per dimostrare al futuro locatario che sei effettivamente il proprietario di una casa con determinate caratteristiche (superficie, luogo, tipologia), priva di ipoteche o altri carichi pendenti, dovrai richiedere una visura catastale all’Agenzia del territorio e una visura ipotecaria presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria).
• La firma del contratto richiederà di aggiungere all’incartamento fin qui accumulato anche una planimetria dell’immobile, il documento di identità e il codice fiscale.
• Se sarai tu, in quanto proprietario della casa, a registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla stipula (in alternativa può provvedere l’inquilino), ricorda di presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI, in forma cartacea allo sportello oppure tramite software.

Foto di Jon’Nathon Stebbe su Unsplash