Deleghe condominio: come funzionano

La convocazione dell’assemblea destabilizza i condomini che hanno difficoltà a spostare i propri impegni con un preavviso breve, ma crea qualche problema anche quando viene comunicata con largo anticipo, perché comunque non è facile incastrare un incontro (dalla durata imprevedibile) a cavallo tra il pomeriggio e la sera. La soluzione? Delegare un’altra persona che si faccia portavoce delle nostre scelte.

Chi si può delegare per l’assemblea condominiale?

I temi affrontati nell’ordine del giorno che offre gli spunti di discussione all’assemblea dei condomini corrispondono spesso a scelte cruciali per la gestione del fabbricato e, di conseguenza, per le finanze dei singoli proprietari. Deliberare un intervento sul corpo scala o approvare il preventivo di un nuovo fornitore significa programmare un incremento delle quote mensili, con un aggravio di spese straordinarie che può protrarsi a lungo.

Il voto dei partecipanti ha quindi un grande valore: anzi, considerando che ogni condomino incide in proporzione ai millesimi corrispondenti alla sua unità abitativa, in alcune situazioni si assiste alla nascita di vere e proprie “alleanze” favorevoli a una certa decisione, opposte a gruppi di scontenti, che fino all’ultimo momento prima della votazione cercano di ridurre lo svantaggio numerico.

Se hai a cuore uno dei temi che verrà affrontato – l’elenco è sempre riportato nel testo della convocazione – ma non sei in grado di rimandare un impegno fissato in precedenza, puoi indicare una persona di fiducia come tuo delegato. Il soggetto in questione non deve per forza essere uno degli altri condomini.

In contesti molto critici, quando i rapporti tra i membri dell’assemblea sono tesi a causa di contrasti o contenziosi di natura legale, ci sono condomini disposti a pagare la parcella di un avvocato a cui delegano la partecipazione all’assemblea e il voto sull’ordine del giorno.

Nella maggior parte dei casi, però, ci si affida al vicino di pianerottolo o a un altro proprietario con esigenze e intenzioni di voto simili: il favore potrà essre restituito in seguito, alla successiva riunione condominiale.

Come delegare qualcuno per l’assemblea condominiale?

Le deleghe condominio possono essere conferite solo in forma scritta: non valgono le conversazioni telefoniche o le richieste a voce. L’amministratore, insieme alla comunicazione che avvisa il condomino della data e dell’ora in cui si svolgerà l’assemblea, spedisce anche il modulo per la delega, in cui generalmente vanno inseriti:

• nome e cognome del condomino,
• nome e cognome della persona a cui si intesta la delega,
• data e firma del condomino.

Prima dell’inizio dell’assemblea, l’amministratore raccoglierà le varie deleghe scritte e, dopo averne verificato l’attendibilità, inserirà i millesimi corrispondenti nel conteggio generale riferito ai presenti.

Qual è il numero massimo di deleghe condominio?

La partecipazione all’assemblea condominiale in genere viene percepita come un’incombenza sgradita, a meno che non si sia portatori di una proposta da sottoporre al parere degli altri membri: per questo, molti, anche in assenza di impedimenti reali, tendono a utilizzare la delega come scappatoia.

I condomini più assidui potrebbero quindi presentarsi all’amministratore con un certo numero di deleghe, alimentando le perplessità dei membri che non ne condividono l’uso esteso.
In effetti, rappresentando più di un condomino si può arrivare a gestire un pacchetto consistente di millesimi, rischiando di condizionare le delibere dell’assemblea.

Stando alla normativa attuale, tuttavia, non esiste un numero limite di deleghe a un unico soggetto, almeno in edifici che comprendono un numero massimo di venti condomini.

Se invece i condomini sono più di venti, un singolo partecipante all’assemblea non può essere delegato a rappresentare più di 1/5 del totale: in termini di quote ripartite, da ventuno condomini in poi, la somma delle deleghe a una persona non può superare i 200 millesimi.

Cosa succede nel caso di voto infedele del delegato?

Come già accennato, la persona a cui si delega la partecipazione all’assemblea non deve essere per forza un altro condomino dello stesso fabbricato.

La scelta del delegato sarà motivata piuttosto da fattori quali:

• rapporto di reciproca fiducia;
• competenza del delegato nelle materie oggetto dell’ordine del giorno;
• condivisione di problematiche legate al condominio;
• omogeneità di vedute in materia di gestione del bilancio.

La questione non è secondaria, visto che il voto del delegato, se la delega viene accettata dall’amministratore, avrà un valore “definitivo” – in sintesi, a prescindere dall’opinione espressa, sarà proprio come se avesse votato il condomino autore della delega.

Assicurati quindi di conferire la tua delega a persone quanto meno coerenti: una volta conclusa l’assemblea, in assenza di altre irregolarità, l’eventuale voto infedele da parte del delegato, in contrasto con gli accordi presi in precedenza, non potrà essere impugnato dal delegante.

Quando una delega non è ritenuta valida?

L’effettiva validità del documento con cui un condomino delega un suo rappresentante a prendere parte all’assemblea influisce sullo svolgimento della riunione e, di conseguenza, sulle votazioni sollecitate rispetto ai temi all’ordine del giorno.

I dati inseriti devono essere esatti e non devono verificarsi violazioni di quanto prescritto dalla normativa in vigore.

Innanzitutto, la delega non è considerata valida se non viene presentata in forma scritta: il delegante deve apporre la propria firma sul modello fornito dall’amministratore, o anche su una semplice dichiarazione mediata da un generico fac-simile, che preveda l’inserimento dei dati anagrafici della persona a cui viene intestata la delega.

Altro motivo per considerare nulla la delega è che sia stata attribuita all’amministratore: in nessun caso un condomino può delegare l’amministratore a partecipare in sua vece all’assemblea e alle relative votazioni.

La distorsione più grave avviene quando il delegato falsifica la firma del delegante, attribuendosi una funzione di rappresentanza che in realtà non gli è stata trasferita.

I condomini autori di deleghe non ritenute valide vengono considerati assenti dall’amministratore.