Piano ammezzato: cos’è e definizione

Il cosiddetto mezzanino (o piano ammezzato) è un elemento tipico di molti palazzi antichi ma si ritrova, nella forma del piano rialzato, anche in molti edifici più recenti. Collocato a metà tra il livello strada e il primo piano, sfugge alle classificazioni, rientrando comunque tra le componenti del condominio sottoposte alle tabelle millesimali.

Che cos’è il piano ammezzato?

Nell’edilizia storica, soprattutto all’interno dei palazzi nobiliari o delle residenze dei ricchi possidenti, il mezzanino, o piano ammezzato, era il livello destinato ad accogliere gli alloggi della servitù, che vi svolgeva la propria vita quotidiana tra un’incombenza lavorativa e l’altra. Le facciate dei tanti edifici ottocenteschi che abbelliscono strade e piazze italiane inglobano una fila di aperture più o meno grandi a un’altezza intermedia fra il piano terra e il primo piano, corrispondenti ai locali del piano ammezzato.

Con i cambiamenti sociali intervenuti tra la fine dell’Ottocento e il Novecento, la funzione del piano intermedio è cambiata, come si evince dagli edifici urbani delle grandi città industriali, in cui gli alloggi del mezzanino lasciano il posto a magazzini e uffici. La destinazione per così dire “commerciale” del piano ammezzato è stata adottata anche dall’edilizia contemporanea che, soprattutto nei complessi polifunzionali, pone il livello dei locali da adibire a luoghi per il business tra la fascia dei negozi che affacciano sulla strada e i livelli residenziali (e non solo) collocati dal primo piano in poi.

Definito questo contesto generale, va subito sottolineato che, sia nelle opere più originali di architettura sia nei comuni fabbricati condominiali, esiste un’ampia gamma di varianti nella declinazione del piano ammezzato. Possiamo infatti dire che:

• al di là delle destinazioni d‘uso tradizionali, se le altezze disponibili lo consentono, il piano ammezzato viene utilizzato anche per abitazioni;
• nella definizione di soluzioni volumetriche articolate, cioè nelle composizioni architettoniche complesse, gli spazi ipotizzati vengono a collocarsi anche alle quote di solito riferite al mezzanino;
• in molti edifici comprendenti appartamenti classificati come civili abitazioni esiste un piano rialzato che, pur discostandosi molto dalla tipologia canonica del mezzanino, si pone su una quota intermedia tra livello strada e primo piano.

Che cos’è il piano ammezzato per il catasto?

Volendo fissare una definizione generica, il mezzanino si colloca come un piano intermedio tra il piano terra e il primo piano. In alcuni fabbricati residenziali, come abbiamo già visto, parliamo più propriamente di piano rialzato.
Tali differenze sono utili per inquadrare questo particolare livello rispetto ai parametri catastali che consentono di classificare gli edifici e definire le loro dimensioni ai fini dell’imposizione fiscale.

In realtà, nel calcolo totale dei piani di un edificio non rientrano gli ammezzati “classici”, cioè i locali di altezza inferiore a quella standard che, destinati a magazzini o spazi per attività professionali, ricadono su una quota compresa tra il livello della strada di accesso all’edificio e il primo piano.
Diverso il discorso per i piani rialzati, spesso utilizzati come abitazioni e dotati anche di un accesso diretto dalla strada – di solito una breve rampa di tre o quattro gradini.

Come funziona la ripartizione spese per il piano ammezzato?

I piani ammezzati, o mezzanini, non influiscono sul calcolo del numero di piani, ma rientrano fra le parti dell’edificio condominiale in base alle quali si calcolano le quote inserite nelle tabelle millesimali: i proprietari sono tenuti a partecipare alle spese per sostenere la conservazione e manutenzione delle parti comuni, con importi che riflettono la parte di millesimi posseduta.

Per arrivare a tradurre in millesimi un piccolo deposito o un laboratorio che si trova subito sotto il primo piano, il tecnico incaricato di stilare la tabella generale e quelle relative a scale e ascensore dovrà applicare specifici coefficienti che esprimano i fattori riduttivi rispetto agli standard di abitabilità. L’altezza inferiore a 2,70 metri e l’eventuale assenza di aperture verso l’esterno, per esempio, richiederanno di applicare coefficienti pari a rispettivamente 0,90 e 0,75.

Se a livello strada non è presente un piano con alloggi o negozi, ma un semplice salto di quota equivalente a pochi gradini, il piano intermedio si definisce “rialzato” e in riferimento alle quote millesimali implica l’applicazione di un coefficiente di piano pari a 0,90.

Quanto vale il piano ammezzato?

I locali di deposito, gli uffici o eventualmente, se le dimensioni lo consentono, gli alloggi posti sul piano ammezzato sono oggetto di compravendita come ogni altra tipologia di immobile.
Rispetto alle unità che ricadono sui piani superiori, nella maggior parte dei casi gli ammezzati non godono di una buona esposizione e sono poco luminosi; tuttavia, possono costituire un buon affare per chi necessita di spazi accessori per svolgere la propria attività o per chi semplicemente vuole effettuare un investimento.

Come per ogni altro immobile, anche per il piano ammezzato il valore catastale si calcola a partire dalla rendita catastale, tramite un semplice calcolo che include dei coefficienti correttivi.
Per ottenere il valore del piano ammezzato, dovrai:

• reperire l’importo della rendita catastale (visura presso l’Agenzia delle Entrate);
• rivalutare del 5% la rendita;
• moltiplicare la rendita catastale rivalutata per uno specifico moltiplicatore, che varia in base alla categoria catastale dell’immobile.

Foto di Taylor Flowe