Riconsegna immobile, come fare

Qualunque sia la forma di contratto che ha regolato la locazione, alla fine del periodo di utilizzo dell’alloggio, proprietari e inquilini sono chiamati al momento della riconsegna, che ruota intorno alla verifica di eventuali danni apportati all’immobile: se tutto si è svolto nel rispetto degli accordi, si può procedere alla restituzione delle chiavi.

Cos’è la riconsegna immobile?

Immagina di avere vissuto da inquilino, ovvero da conduttore, in un appartamento o in un’altra tipologia di abitazione per un periodo abbastanza lungo: soprattutto se parliamo di anni e non di mesi – non dimenticare che i contratti a canone libero o concordato, tra proroghe automatiche e rinnovi, possono prolungarsi per un decennio – alla fine della locazione, l’immobile che viene restituito non è sicuramente identico a quello preso in consegna alla stipula del contratto.

Se l’alloggio era ammobiliato, l’usura degli imbottiti (divani, poltrone), i segni sulle superfici di appoggio (tavoli, sedie, credenze) e l’effetto di anni di pulizie sui sanitari (peraltro soggetti anche ai danneggiamenti inflitti dal calcare) salteranno all’occhio. Analogamente, in una casa data in affitto senza arredi, i mobili e gli accessori portati dagli inquilini lasceranno tracce su pareti e pavimenti – per i servizi igienici la situazione sarà pressoché identica a quella delle abitazioni con mobilia “incorporata”.

La tua posizione, d’altra parte, potrebbe essere quella del proprietario di una casa concessa in locazione. Dal tuo punto di vista, alla scadenza del contratto di affitto sarai interessato a controllare che l’immobile affidato all’inquilino sia rimasto in buone condizioni, senza particolari lesioni o danni evidenti. Questo, al di là della giusta preoccupazione per lo stato di un bene che ti appartiene, sarà probabilmente motivato dall’esigenza di affittare nuovamente ad altri l’abitazione o di riservarla a membri della tua famiglia (per esempio, al figlio in procinto di sposarsi).

In sintesi, la riconsegna dell’immobile dopo un periodo di affitto creerà un potenziale conflitto tra l’interesse dell’inquilino/conduttore a vedersi restituire il deposito cauzionale (la “caparra”) senza decurtazioni, e la preoccupazione del proprietario di non lasciarsi sfuggire neanche un graffio presente sulle pareti dell’ultimo ripostiglio. Questa contrapposizione viene riequilibrata con il verbale di riconsegna, una scrittura privata che deve essere sottoscritta sia dall’inquilino sia dal proprietario.

Qual è l’esempio fac simile di un verbale di riconsegna immobile?

Innanzitutto, ricorda che il contraltare del documento per così dire “consuntivo” dello stato di un alloggio alla fine della locazione è l’atto sottoscritto da proprietario e inquilino / conduttore all’inizio del periodo di validità del contratto, cioè il verbale di consegna dell’immobile (fac simile): prima che l’inquilino inizi a utilizzare gli spazi – e l’eventuale arredamento, viene stilata una valutazione dello stato delle varie parti:

• muri,
• pavimenti,
• servizi,
• impianti.

Nel verbale di consegna, l’inquilino specifica anche quali chiavi riceve da parte del proprietario.

Conclusa la locazione, si procederà invece al verbale di riconsegna (fac simile), che riguarderà gli stessi parametri e, a partire dalle condizioni iniziali, segnalerà se lo stato dell’immobile è peggiorato e in che misura.

Quando è necessaria la tinteggiatura alla riconsegna immobile?

Esclusi i casi più eclatanti (pareti distrutte, sanitari divelti o vetrate ridotte in frantumi), non esiste una procedura esatta per determinare quanto un’abitazione risulti rovinata nel momento Y rispetto al momento X in cui è stata affidata a un certo inquilino: in primo luogo, perché alcuni difetti preesistenti dell’immobile potrebbero essere sfuggiti in sede di verbale di consegna – e in quella fase dovrebbe essere l’inquilino a svolgere un sopralluogo particolarmente accurato; in secondo luogo, perché il proprietario, che ha mantenuto per tutta la durata della locazione il deposito cauzionale e, in assenza di danni, deve restituirlo all’inquilino con gli interessi, tende ad attribuire a ogni anomalia riscontrata un peso consistente.

La normativa – in particolare, il Codice Civile (art. 1590) – tutela l’inquilino/conduttore da eventuali abusi, perché riconosce che, con il passare del tempo, in seguito all’uso, si verificherà un inevitabile decadimento del bene immobile e degli oggetti posti al suo interno. Se stai per restituire al proprietario la casa che hai abitato in affitto nel rispetto di tutte le prescrizioni del contratto, non dovrai sostenere spese di manutenzione aggiuntive e, in particolare, non sarai obbligato a ridipingere le pareti prima della riconsegna. Anche se il contratto di affitto dovesse contenere una clausola specifica riguardante la tinteggiatura finale, la legge (Sentenza 29329/19 della Corte di Cassazione) offre appigli per una contestazione in sede legale.

Come riconsegnare le chiavi?

La restituzione del mazzo di chiavi ricevuto al principio del periodo di locazione segna per l’inquilino l’uscita definitiva dall’alloggio, l’impossibilità materiale di rientrarvi, e consente invece al proprietario di tornare nel pieno possesso del suo bene.

Valore simbolico a parte, però, c’è un evento che produce effetti altrettanto importanti a livello legale, ovvero la liberazione dell’immobile, il momento in cui l’inquilino lo svuota completamente, rimuovendo qualsiasi oggetto di sua proprietà. Anche se, in generale, dopo la riconsegna delle chiavi l’inquilino non è più tenuto a versare il canone di affitto, qualora dovesse lasciare i propri mobili all’interno dell’alloggio, sarebbe tenuto a pagare il canone fino a quando non provvedesse a rimuoverli.

Oltre a riconsegnare le chiavi, come inquilino/conduttore, devi quindi prima di tutto lasciare l’alloggio, nei tempi fissati dal contratto di locazione.

Come può il proprietario rivalersi sull’inquilino?

L’accordo alla base della locazione di un immobile di solito prevede garanzie a tutela del proprietario, per evitare che subisca un contraccolpo economico se l’inquilino danneggia l’abitazione o non versa il canone pattuito. Lo strumento adottato con maggiore frequenza è il deposito cauzionale, detto anche caparra, il cui importo non può essere superiore all’equivalente di tre canoni mensili.

Alla restituzione dell’immobile, tramite sopralluogo e stesura del verbale di riconsegna, il proprietario quantifica eventuali danni subiti dall’alloggio e, se ci sono i presupposti, intenta causa per ottenere il risarcimento: il giudice deciderà l’eventuale importo che sarà scalato dal deposito cauzionale, mettendo di fatto a carico dell’inquilino uscente i lavori di riparazione o sostituzione.
In alcuni casi, se riscontra lesioni particolarmente gravi, il proprietario ha la facoltà di richiedere anche somme di risarcimento aggiuntive rispetto alla caparra.

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