Spese acquisto prima casa: elenco completo

Forse, conoscere i dettagli dello sforzo economico che ti appresti a compiere per comprare finalmente la tua prima abitazione sottrarrà un pizzico di magia al momento, ma ti consentirà anche di programmare per tempo la spesa, in modo da goderti senza sorprese e imprevisti la casa che hai sempre desiderato.

Quali sono i costi per l’acquisto della prima casa?

L’acquisto della prima casa non è solo un passaggio rilevante nella tua storia personale: implica un impegno che avrà ricadute sulla tua disponibilità economica per diverso tempo.

In un contesto più ampio, ti farà accedere a una categoria di contribuente sempre al centro dell’attenzione del fisco, per cui dovrai familiarizzare con concetti quali rendita catastale, TARI, TASI, millesimi, spese condominiali.

Per fortuna, se possiedi i cosiddetti “requisiti prima casa”, hai anche diritto a un trattamento agevolato con riduzione di alcune imposte, tra cui quelle connesse all’acquisto dell’immobile.

Molti altri costi, soprattutto se legati a prestazioni da parte di liberi professionisti, non si rimodulano in base a condizioni speciali e insidieranno il tuo limite di spesa.

Riassumiamo insieme le principali voci di calcolo del costo, associate agli interlocutori con cui ti confronterai nella pratica di acquisto.

Spese di consulenza

Agenzia immobiliare/Provvigione a carico del compratore

L’agente o mediatore immobiliare è una figura con cui, se decidi di affidarti a un’agenzia, entrerai in contatto già nella fase precedente all’acquisto vero e proprio: sarà lui, dopo la scelta dell’immobile da comprare, a metterti in contatto con il venditore per dare il via alla trattativa.

L’opzione dell’agenzia immobiliare presenta dei vantaggi, in particolare per chi non ha molto tempo da dedicare alla burocrazia collegata alla compravendita, ma aggiunge un costo che grava sul budget in proporzione variabile a seconda dell’area geografica di riferimento.

La provvigione, cioè la quota che spetta all’agente per l’intermediazione svolta, viene calcolata sul valore della vendita (il prezzo dell’immobile) con aliquote che si ricavano dalle “Tabelle delle provvigioni consuetudinarie per mediazione” pubblicate dalle Camere di Commercio. In questo caso non sarai l’unico a pagare: la commissione infatti deve essere versata anche dal proprietario/venditore dell’immobile.

Commercialista/parcella

Se non gestisci in prima persona la tua dichiarazione dei redditi e non sei sicuro di possedere i requisiti per il “regime prima casa”, ovvero se vuoi un consiglio su come impostare il tuo profilo fiscale in previsione dell’acquisto di un’abitazione, puoi consultare un commercialista per avere tutte le indicazioni che ti servono.

Rivolgendoti a un libero professionista, alla tariffa del compenso dovrai sommare IVA al 22% e quota per la sua Cassa di previdenza.

Notaio/parcella e imposte

La figura del notaio svolge un ruolo cruciale nella compravendita degli immobili, al punto che spesso il suo intervento è consigliato anche quando non sarebbe obbligatorio. Firmare un atto alla presenza del notaio, infatti, lo rende un documento utilizzabile, a seconda dei casi, anche nelle controversie con chi cerca di privarti di un diritto.

Per l’acquisto di una casa, il notaio può o deve intervenire nella:

• stesura del contratto preliminare di compravendita (obbligatorio rivolgersi al notaio solo in caso di immobile in costruzione);
• trascrizione del contratto preliminare di compravendita (solo il notaio può iscrivere il preliminare presso la Conservatoria dei Registri immobiliari);
• registrazione del contratto preliminare di compravendita (l’acquirente può procedere autonomamente alla pratica presso l’Agenzia delle Entrate);
• iscrizione ipotecaria del mutuo bancario (il notaio effettua l’iscrizione dell’ipoteca volontaria nei Registri immobiliari);
• stesura del contratto definitivo di compravendita, o rogito (che deve essere un atto pubblico, quindi richiede l’intervento del notaio);
• trascrizione del rogito nella Conservatoria dei Registri Immobiliari (solo il notaio può richiedere la trascrizione).

Al compenso calcolato in base ai tariffari (cui si sommano sempre IVA e contributo previdenziale), vanno sommate le imposte destinate all’erario, che il notaio riceve dall’acquirente e poi versa all’Agenzia delle Entrate.

Una nota a parte richiede la componente di parcella derivante dalla iscrizione ipotecaria del mutuo: in questo caso il compenso del notaio viene calcolato a partire dal valore dell’ipoteca, che può corrispondere a una cifra pari anche e a due – tre volte l’effettivo valore dell’immobile.

Istituto di credito/Spese per il mutuo

Costi di istruttoria

Anche solo valutare la possibilità di concedere il mutuo richiede alla banca lo svolgimento di una serie di operazioni: queste si traducono in un costo per chi presenta la domanda di finanziamento pari a una percentuale che in media varia dallo 0,50% all’1% del mutuo.

Costi di certificazione

Bolli e tasse di emissione per i documenti da consegnare alla banca (per esempio, certificato di residenza o iscrizione all’Albo per i professionisti).

Costi per la perizia

Un perito, di solito scelto in elenco fornito dalla banca, dovrà effettuare una quantificazione del valore dell’immobile. Trattandosi di libero professionista, fatturerà un compenso comprensivo di IVA e contributo Cassa di Previdenza.

Costi notarili

Vale quanto indicato a proposito delle spese per il notaio, in riferimento alla iscrizione ipotecaria del mutuo.

L’iscrizione ipotecaria per gli immobili viene eseguita dal notaio presso la Conservatoria dei registri Immobiliari. Con l’ipoteca il creditore acquisisce il diritto di espropriare i beni che sono stati posti a garanzia del suo credito.

Nel caso del mutuo, si parla di ipoteca “volontaria” e il ruolo del creditore è ovviamente svolto dalla banca: se il beneficiario del mutuo – cioè tu che lo hai ottenuto per acquistare la casa – non paga un certo numero prestabilito di rate, l’istituto di credito può attivare una procedura per riavere quanto dovuto, rivolgendosi al giudice, che, se ci sono i presupposti, dispone la vendita forzata del bene oggetto della garanzia (la casa per cui hai ricevuto il prestito bancario).

Imposta sul mutuo (erario)

Per la prima casa, l’imposta ammonta allo 0,25% del mutuo. Viene trattenuta dalla banca, che, da sostituto d’imposta, provvede poi a versarla all’Agenzia delle Entrate.

Costi assicurativi

La banca, per tutelare il proprio investimento, richiede la stipula di apposite polizze assicurative a salvaguardia dei due elementi cardine del mutuo: il beneficiario e l’immobile, che funge anche da garanzia. I costi connessi, rispettivamente, alla polizza vita e alla polizza incendio sono a carico del beneficiario stesso e variano a seconda di numerosi fattori. I singoli premi annui hanno importi contenuti. Diverso l’impatto delle somme calcolate in riferimento all’intera durata del mutuo.

Più articolato è il discorso sulla polizza fideiussoria, che entra in gioco se il mutuo richiesto supera il canonico 80% del valore dell’immobile: le banche possono concedere mutui oltre tale soglia, ma solo se esistono garanzie economiche aggiuntive per la quota di prestito in più. In pratica, sottoscrivendo la polizza fideiussoria sei tenuto a effettuare un pagamento che diventa garanzia per la parte integrativa del mutuo.

Alcune banche includono il costi della fideiussione nella percentuale del tasso di interesse, mentre altre chiedono il versamento anticipato dell’intero premio assicurativo, che viene così calcolato:

imponibile da assicurare (la parte eccedente l’80% del mutuo) x coefficiente polizza (0,20%) x numero di anni del mutuo = totale premio assicurativo polizza fideiussoria

Spese di gestione

Costi accessori legati a pratiche intermedie e versamenti: di solito vengono elencati nel “Foglio informativo” del mutuo.

Costi di estinzione

Tieni conto che, se dovessi decidere di “accorciare” i tempi di pagamento del prezzo della casa, versando in anticipo una parte o tutta la cifra rimanente, dovresti versare alla banca una sorta di penale, la “commissione per anticipata estinzione”.

Agenzia delle Entrate/Imposte

Quando le pratiche sono svolte tramite il notaio, le imposte vengono versate al professionista che poi provvede a pagare quanto dovuto all’Agenzia.

Imposte sul contratto preliminare di compravendita

Imposta di registro pari a 200 euro se è previsto il pagamento di un acconto, si versa anche l’IVA, se il proprietario / venditore è una società;

oppure

un’imposta pari al 3% dell’acconto, se la compravendita si svolge tra privati.

Se il preliminare richiede una caparra, si aggiunge un’ulteriore imposta, calcolata come 0,50% della caparra stessa.

Imposta di bollo

Se il preliminare è stato redatto dal notaio, l’imposta di bollo ammonta a 155 euro.

Se è stata sottoscritta una scrittura privata non autenticata, per ogni copia del preliminare l’imposta di bollo includerà:

una marca da 16 euro ogni quattro facciate scritte oppure ogni 100 righe;
una marca da 1 euro per ogni planimetria allegata.

Imposte sul contratto definitivo di compravendita (rogito)

Se compri da un privato o, comunque, in regime di esenzione IVA:

imposta di registro pari al 2% del valore di vendita;
imposta ipotecaria, 50 euro;
imposta catastale, 50 euro.

Se compri da un’impresa e la cessione è soggetta a IVA:

IVA al 4%;
imposta di registro, 200 euro;
imposta ipotecaria, 200 euro;
imposta catastale, 200 euro.

Dati aggiornati al 2020.

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