Tasse seconda casa: tutto quello che devi sapere

L’acquisto di immobili residenziali è una delle forme di investimento più diffusa, perché abitazioni e annessi vengono percepiti come beni rifugio più sicuri di fondi e azioni. Molti decidono di comprare una seconda casa con i risparmi o la liquidazione, magari per convertire in solido “mattone” l’eredità destinata ai figli, oppure per avere un alloggio nel luogo preferito di villeggiatura.

Quali sono le tasse sulla seconda casa?

Se si è già proprietari di una prima casa, verosimilmente utilizzata come abitazione principale, prima di acquistarne un’altra – o anche più di una, nell’ottica di un programma di investimento a lungo termine – conviene quantificare l’entità delle tasse sugli immobili, che rischiano di avere un grosso impatto sul carico fiscale complessivo.

Le agevolazioni e gli sgravi che alleviano la pressione sulla prima casa, infatti, non sono previsti anche sulla seconda, se non in maniera parziale e indiretta, quando viene concessa in locazione o in comodato d’uso. Sulla scia dei numerosi provvedimenti riguardanti la proprietà immobiliare, inoltre, nel tempo è aumentata la quota di imposte che si devono corrispondere a livello comunale o, comunque, che tengono conto della collocazione dell’immobile in uno specifico territorio.

A meno che non si abbia l’esigenza di possedere un’abitazione in un determinato luogo – per esempio, nella stessa città in cui risiedono i parenti prossimi, uno dei fattori determinanti nella scelta della seconda casa da acquistare dovrebbe essere la tassazione vantaggiosa fissata dal Comune di riferimento. Le differenze di aliquote applicate e le riduzioni previste possono determinare scenari più o meno invitanti, anche a pochi chilometri di distanza.

Esiste l’eventualità che la seconda casa sia frutto di un lascito: in tal caso, non avendo la facoltà di scegliere il luogo, i neoproprietari potranno comunque regolarsi in modo da utilizzare l’immobile nella forma più remunerativa e meno “punitiva” in termini di tasse da versare.

Sulla seconda casa possono essere applicate:

• imposte sulla compravendita immobiliare, con particolare riferimento alla registrazione;
• imposta di successione, se la seconda casa è ricevuta in eredità e non sono applicabili esenzioni;
• IRPEF;
• cedolare secca;
• imposta municipale unica (IMU);
• tassa sui rifiuti (TARI).

In generale è il proprietario ovvero il titolare, in una concezione più ampia che include anche l’usufruttuario, a versare imposte e tasse sulla seconda casa. Fa eccezione la TARI, che, quando è in vigore un contratto di locazione di durata superiore ai trenta giorni, deve essere pagata dall’inquilino / locatario.

Gli importi che corrispondono agli adempimenti per la seconda casa variano in relazione a una serie di condizioni:

• presenza di impianti attivi e arredi;
• destinazione d’uso;
• concessione in comodato d’uso;
• collocazione sul territorio;
• esistenza di un contratto di locazione;
• durata dell’eventuale locazione.

Alcune di queste eventualità possono verificarsi anche contemporaneamente, delineando particolari scenari fiscali. Per esempio, se una seconda casa viene concessa in locazione come abitazione principale a un soggetto che vi risiede con la propria famiglia e ha sottoscritto un contratto di affitto pluriennale a canone libero, la IMU e la cedolare secca, sostitutiva dell’IRPEF, saranno a carico del proprietario locatore, mentre la TARI ricadrà sul locatario.

La tassa di successione sarà invece dovuta dal proprietario / erede solo nei casi non coperti dalla franchigia, oppure se il rapporto di parentela con chi ha effettuato il lascito ricade oltre il primo grado in linea retta e il secondo grado in linea collaterale.

Una seconda casa si considera non locata quando non è oggetto di contratti di affitto, ma anche nel caso in cui sia concessa in comodato d’uso a un parente di primo grado in linea retta (un figlio o un genitore): in questi casi l’IMU deve essere comunque versata.

Come principio generale, in riferimento agli immobili diversi da quello in cui il proprietario risiede abitualmente, l’IRPEF deve essere versata solo se è in atto un contratto di locazione: l’imposta viene calcolata sul totale dei canoni di affitto corrisposti dall’inquilino e contribuisce a incrementare l’imponibile del proprietario. La logica è: se la seconda casa non produce redditi aggiuntivi rispetto alla rendita catastale, l’IMU costituisce l’unica imposta da pagare.

Dal 2016, in realtà, la regola di base ammette una consistente eccezione: se la seconda casa non locata e sottoposta a IMU ricade nello stesso territorio comunale in cui si trova l’abitazione principale del proprietario, oltre all’imposta municipale unica è dovuta anche l’IRPEF, calcolata applicando apposite maggiorazioni al 50% della rendita catastale.

Quali sono le differenze sulle tasse se acquisto seconda casa da privato o da impresa?

Se chi ci vende la seconda casa è un privato, dovremo versare:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

Quando invece acquistiamo l’immobile che costituisce la nostra seconda casa direttamente da una impresa di costruzioni, trattandosi di un’azienda, avremo l’obbligo di versare anche l’IVA.

Come si calcolano le tasse sulla seconda casa?

In una compravendita tra privati oppure tra un privato e una impresa, le imposte connesse al passaggio di proprietà e alla registrazione del contratto saranno calcolate in parte sul prezzo, in parte sulla base di cifre forfettarie stabilite dall’Agenzia dell’Entrate.

Acquisto seconda casa da privato:

• imposta di registro = 9% valore di vendita;
• imposta ipotecaria = 50 euro;
• imposta catastale = 50 euro.

Acquisto seconda casa da impresa:

• IVA al 10% (22% se l’immobile è di lusso);
• imposta di registro = 200 euro;
• imposta ipotecaria = 200 euro;
• imposta catastale = 200 euro.

L’IMU seconda casa si determina con la seguente formula:

IMU = Imponibile IMU x aliquota IMU

dove si intende

Imponibile IMU = rendita catastale x 1,05 x 160

In altri termini, il calcolo della imposta municipale unica dovuta parte da un valore che corrisponde alla rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 160.

Ogni Comune può fissare la propria aliquota IMU per gli immobili diversi dall’abitazione principale, all’interno di parametri fissati dalla legge nazionale.

Se la seconda casa viene utilizzata dal figlio o genitore comodatario come abitazione principale, il proprietario comodante beneficia di una riduzione del 50% dell’IMU dovuta.

Per l’IRPEF sulla seconda casa distinguiamo due casi.

Seconda casa concessa in locazione:

imponibile IRPEF pari alla somma dei canoni di affitto versati ogni mese (si riduce al 75% del totale in caso di canone di locazione concordato).

Seconda casa non locata, ovvero concessa in comodato d’uso a figlio o genitore, ricadente nello stesso comune dell’abitazione principale:

imponibile IRPEF pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di 1/3.

L’importo della TARI sulla seconda casa dipende dalla superficie utile dell’alloggio e dalle aliquote da applicare, che sono stabilite dal singolo Comune: di solito, l’ente locale o la società di servizi che gestisce il tributo sui rifiuti invia ai contribuenti il prospetto delle somme dovute e i bollettini precompilati.

Quando la seconda casa non è affittata, viene considerata a disposizione del proprietario, che deve quindi versare comunque l’imposta sui rifiuti. Per evitare di pagare la TARI, chi possiede l’immobile inutilizzato deve dimostrare che esso è anche privo degli allacciamenti principali (corrente elettrica, acqua) e completamente vuoto.

Quando si pagano le tasse sulla seconda casa?

Le tasse sulla compravendita vengono corrisposte al momento del rogito e della registrazione del contratto.

Il pagamento dell’IMU può essere effettuato in unica soluzione nel mese di giugno, oppure ripartito in due rate: in genere, le date di riferimento sono il 15 giugno e il 15 dicembre, con piccoli spostamenti causati dai giorni di festività.

Per l’IRPEF, o per la cedolare secca se sussistono i requisiti, le scadenze sono quelle fissate per le imposte legate alla dichiarazione dei redditi (da verificare anno per anno sul sito dell’Agenzia delle Entrate).

Le scadenze per i versamenti TARI sono stabilite dai Comuni, che, oltre al pagamento unico, prevedono la suddivisione degli importi in più rate, con cadenza mensile o bimestrale, nel periodo che va dalla primavera all’autunno.

Dati aggiornati al 2020.