Valutazione immobiliare, come funziona

Se hai deciso di vendere o acquistare casa, il passo più saggio da compiere è quello di affidarsi a un agente immobiliare professionale, che sappia gestire tutti gli aspetti di una compravendita.

Come viene fatta la valutazione immobiliare?

Che tu sia un acquirente alla ricerca di una casa in cui andare a vivere o un venditore che ha deciso di vendere il proprio appartamento, affidarsi a un buon agente immobiliare è utile. Questo perché è un professionista che conosce le procedure, i valori del mercato e gli aspetti legali che riguardano una compravendita.

Prima di selezionare un professionista a cui affidare l’incarico, è giusto che tu abbia le idee chiare su cosa fa realmente un agente immobiliare. Innanzi tutto elabora una valutazione  dell’immobile, per poter capire in quale fascia di prezzo si colloca e di conseguenza che tipo di strategia adottare per poter raggiungere l’obiettivo.
La valutazione dell’immobile può essere elaborata solo dopo aver visionato attentamente l’immobile in questione, in tutti i suoi aspetti.

Un altro passaggio fondamentale che va messo in pratica di pari passo con il primo, è la visione dei documenti dell’immobile. I documenti devono essere tutti aggiornati e, lo stato di fatto della casa deve coincidere in ogni aspetto a quanto riportato dai documenti.

Il passo successivo è estrapolare dai documenti una serie di informazioni fondamentali per l’elaborazione della valutazione.

Cosa conta?

La superficie commerciale di un immobile comprende tutti gli elementi che la compongono, all’interno e all’esterno. Le aree di pertinenza come balconi, terrazze, cantine e garage rientrano nella superficie commerciale, ma non vengono calcolate al 100% ma in proporzione. Ma andiamo a piccoli passi: si parte dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri e a questa si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali e ai muri interni. Per fare ciò si utilizza allora un criterio orientativo, secondo cui si aggiunge il 5% della superficie calpestabile; poi si passa con le zone esterne solo per il 30%. Se, ad esempio, i balconi misurano 20 metri quadri, si calcolerà il 30% di tale superficie, pari a 6 metri quadri.

Ora il passo successivo consiste nell’identificare la quotazione di zona. Significa tu o l’agente immobiliare dovete ricercare sui diversi portali le quotazioni immobiliari, ovvero il valore di un edificio – per tipologia – al metro quadro.

Le tipologie fanno riferimento alla caratteristica dell’immobile e alla categoria catastale registrata nella visura. I valori minimo e massimo invece si riferiscono allo stato di conservazione. Se si tratta di una nuovo costruzione – rientrano in questa categoria gli immobili che sono stati edificati da meno di 10 anni bene o male – l’agente prenderà come riferimento il valore massimo. Al contrario se si tratta di un edificio un po’ più datato dovrà assumere il valore minimo come riferimento.

A questo punto si passa a una semplice moltiplicazione: superficie commerciale per valore al metro quadro.

Facciamo una prova

Questo esempio è ipotetico e non deve essere preso alla lettera, ma può essere un valido esercizio.
Se un appartamento – quindi civile abitazione – che si trova in via X a Catania ha una superficie commerciale pari a 115.45 mq – di cui 90 calpestabili e gli altri che fanno riferimento ai vani accessori (una terrazza e un garage) e il il valore di riferimento è quello minimo di 1400 perché l’appartamento necessita di una ristrutturazione: 115.45 x 1400 = 161.630

Ma non è finita qua. Infatti a questo valore vanno applicati dei coefficienti in base a una serie di caratteristiche specifiche della casa, ma anche del condominio.

Impianti, facciata, scala esterna, vista, sono tutte cose che hanno un influenza notevole sul valore dell’immobile. Ogni aspetto ha un coefficiente di riferimento che fa sommato o sottratto a seconda dello stato dell’edificio.

Continuiamo con il nostro esempio. L’appartamento che è stato preso in considerazione si trova all’ultimo piano di un palazzo con ascensore. Possiede una terrazza, un garage. Ma le sue condizioni attuali non lo rendono abitabile. Impianto di riscaldamento assente, impianto elettrico da aggiornare.
Inoltre lo stato del palazzo non è dei migliori, anche la facciata ha bisogno di un intervento nel breve periodo. Questi i coefficienti che vanno applicati:

• ultimo piano con ascensore +10%
• da ristrutturare -10%
• riscaldamento assente -5%

Risultato finale = 169,711.

Ma il lavoro di un agente immobiliare non di ferma qua. Un professionista conosce bene la zona e i fattori che possono influire positivamente o negativamente sul valore che abbiamo appena elaborato.

Se nella zona in cui si trova la casa al centro dell’analisi la richiesta è alta, il prezzo potrebbe subire delle variazioni. Così come la presenza di uffici o di negozi prestigiosi che innalzano la qualità del quartiere. O ancora la presenza di scuole buone o di università o ancora la vicinanza al mare nonostante si trovi in città, sono tutti fattori che fanno oscillare il prezzo di mercato.
I dati e i fattori che determinano la valutazione immobiliare sono noti soprattutto ai professionisti e nessun portale può fornirti questi dati, per questo è importante affidarsi a uno bravo.